Denis Di Leonardo, avocat associé chez DLSI Avocats : «Il vaut mieux réfléchir et même laisser passer l'orage…»

Denis Di Leonardo est avocat associé au sein du nouveau cabinet DLSI Avocats, basé à Paris et à Lyon. Il a commencé sa carrière comme inspecteur des impôts. En 1986, il quitte l'administration pour devenir conseil juridique et fiscal, puis avocat, au sein du cabinet Bontoux & Associés à Paris, conseil des principaux groupes du BTP et de l'audiovisuel. A partir de 1992, il exerce à titre indépendant avec une équipe réduite, pour privilégier des liens étroits avec ses clients. Mi-2009, il crée avec Danièle Siboni le pôle d'expertise en droit fiscal du cabinet Simon Associés. C’est le mois dernier qu’il a lancé, avec Danièle Siboni, le cabinet DLSI Avocats, implanté à Lyon et à Paris. L’entretien que nous publions ci-dessous a été réalisé au téléphone pour L’Hebdo-Bourseplus et la rédaction y a intégré, avec l’accord de Maître Di Leonardo, des extraits d’un communiqué de presse qu’il a rédigé sur ce sujet afin d’être précis sur les chiffres annoncés.

L’Hebdo-Bourseplus : Quelles sont les grandes lignes de la nouvelle loi de finances sur les résidences secondaires ?

Denis Di Leonardo : La loi de Finances rectificative double la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération des  plus-values immobilières, hors résidence principale. Dès lors, de nombreux particuliers s’interrogent sur l’opportunité de garder leur résidence secondaire. Cependant, l’afflux de biens à vendre engendré par l’annonce du plan de rigueur tend ainsi à fausser le marché de l’immobilier et risque de faire chuter les prix. Aujourd’hui, les plus-values immobilières imposables sur la vente d’une résidence secondaire, c’est-à-dire celles qui correspondent à la différence entre le prix de revient et le prix de vente, bénéficient d’un abattement de 10% par an au-delà de la cinquième année de détention. Ces plus-values sont donc totalement exonérées d’impôt sur le revenu (19%) et de prélèvements sociaux (12,3% portés à 13,5%) au bout de quinze années de détention. Le nouveau dispositif double la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération des plus-values immobilières (toujours hors résidence principale). Pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, il faudra une détention de trente ans pour exonérer de toute imposition la plus-value réalisée. Ainsi aujourd’hui, si un particulier vend un bien immobilier (hors résidence principale) détenu depuis quinze ans, il est exonéré. Demain, il sera imposé sur 80% de la plus-value ; et pour obtenir un abattement supérieur à 50%, il faudra attendre la 24e année de détention avant de vendre. Si le bien est détenu depuis moins de 5 ans, la disparition de l’abattement fixe de 1 000 euros et l’alourdissement des prélèvements sociaux rendent les conditions, depuis la parution de la loi, nettement moins favorables qu’auparavant. Si le bien est détenu depuis plus de 15 ans et moins de 30 ans, que la plus-value est importante et que le particulier avait déjà l’intention de vendre, autant le faire au plus vite. L’intégralité de la plus-value sera exonérée. Il n’est donc pas systématiquement nécessaire de vendre son bien avant la mise en place de la réforme.

Justement, vous souhaitez inciter les propriétaires d’une résidence secondaire à ne pas s'alarmer et à ne pas chercher à vendre à tout prix, car l'arrivée de nombreux biens sur le marché a pour effet d'entraîner une baisse des prix. Quelle est la situation ?

Comme toujours lors de décisions lourdes de conséquences, il convient avant tout d’analyser sa propre situation et de ne pas se précipiter ! Si l'on veut vendre son bien, autant le faire à un bon prix et non pas en le bradant. D’autant qu’une acquisition ou une cession immobilières sont souvent liées à un projet de vie et à des aspects de transmission familiale. Compte tenu du délai - environ trois mois - requis entre la signature de la promesse de vente et l'acte définitif, les propriétaires n’ont plus beaucoup de temps pour trouver un acquéreur et bénéficier du régime favorable actuel. Et pour ce faire, ils devront rendre leur prix attractif… Dès lors, vendre rapidement quitte à céder à un prix moindre que celui escompté ou tomber sous le joug d'une plus forte taxation des plus-values, c’est devoir choisir entre les deux maux, le moindre! On remarque que l’annonce du plan de rigueur du Gouvernement est en train de fausser le marché de l’immobilier, le nombre de biens à vendre étant supérieur aux demandes. Mais le sujet n’est d’ailleurs pas définitivement clos. Les députés ont adopté, dans le projet de loi de Finances pour 2012, une disposition permettant aux propriétaires de résidence secondaire, s’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, d’être exonérés de plus-value immobilière en cas de cession de leur résidence secondaire, sous condition de remploi et sous réserve de respecter certaines conditions : il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ; le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ; le cédant doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. Cette disposition doit encore être débattue au Sénat et pourrait donc se trouver encore modifiée...

Il est donc tentant d’envisager de faire passer sa résidence secondaire sous le statut de résidence principale…

C'est tentant, mais il faut pouvoir le prouver très précisément au fisc ! C’est-à-dire disposer par exemple d’avis d’imposition sur le revenu à l’adresse, d’attestations de Sécurité sociale, de factures de chauffage et d’électricité… et éviter que les mêmes justificatifs n'existent pour l’autre domicile ! Cette «manipulation» est donc à déconseiller vivement. L'administration a largement développé ses outils informatiques et elle est en mesure de savoir, en fonction de la consommation d'eau, ou même de l'Internet, quelle est la réelle résidence principale. C'est un peu comme la question du domicile fiscal à l'étranger.

Quels conseils souhaitez-vous donner à nos lecteurs ?

Il vient d'y avoir un nouveau plan de rigueur, il faut donc est très attentif à toutes les évolutions de la loi fiscale au cours des prochains jours car les choses évoluent très vite. Donc, avant de prendre toute décision patrimoniale, il vaut mieux réfléchir et même laisser passer l'orage… Enfin, il faut garder à l’esprit que toute modification relative au patrimoine peut inciter le Trésor Public à analyser certains dossiers avec vigilance, notamment quant aux valorisations effectuées par ailleurs en matière d’ISF… Par exemple, j'ai un client qui m'a dit cette semaine : «Il faut absolument s'organiser pour vendre les biens immobiliers avant le 31 janvier…» Or, il était propriétaire d'un bien depuis plus de 25 ans… Donc, il pouvait bénéficier des abattements prévus dans le nouveau régime. J'observe un vent de panique chez les contribuables, ils ne sont plus raisonnables. Il vaut mieux bien analyser tranquillement dans quelle situation l'on se trouve.

Propos recueillis par Yannick Urrien

Que faut-il penser de la réforme fiscale ? Beaucoup de choses ont été dites, mais souvent de manière incomplète. Le débat a commencé à l’Assemblée nationale où Christine Lagarde et François Baroin ont détaillé les mesures prises par le gouvernement. Voici quelques extraits qui devraient permettre à chacun de se forger son opinion sur cette réforme qui, malheureusement, ne montre pas la voie de la simplification, ni par ailleurs de la promotion de l’attractivité du territoire… Explications.

La réforme de la fiscalité du patrimoine se concrétise. Depuis quelques jours, les parlementaires de la majorité sont confrontés à un exercice difficile : tenter de faire rentrer de l’argent dans les caisses de l’Etat tout en donnant le sentiment de ne pas augmenter les impôts et, surtout, faire en sorte de laisser croire les  électeurs de l’UMP que la fiscalité avance dans le bon sens… Bref, le but de cet article n’est pas de prendre position, mais simplement de résumer le débat qui s’est déroulé à l’Assemblée nationale. Christine Lagarde a d’abord précisé que ce texte «s’inscrit très clairement dans les engagements que nous avons pris dans le cadre du programme de stabilité 2011-2014 qui a été débattu à l’Assemblée nationale au début du mois de mai puis transmis à la Commission européenne. C’est bien dans un souci d’équilibre de la réforme et de redressement des finances publiques que s’inscrit la discussion de ce texte. Notre politique en matière de finances publiques vise à les réinscrire dans un cycle vertueux fondé sur le respect de deux grands équilibres : l’engagement de ramener le déficit à 3% du PIB en 2013 et d’inverser la trajectoire de dette pour ramener celle-ci à 60% du PIB, objectif que nous devons impérativement respecter». En résumé, comme l’Etat continue d’être dépensier, il s’agit donc de faire récupérer davantage d’argent dans les caisses. Christine Lagarde a d’abord présenté trois mesures importantes à ses yeux. Premièrement, la création d’une contribution sur les entreprises du secteur pétrolier, afin de financer des mesures d’allègement pour les personnes qui utilisent leur véhicule pour travailler. Ensuite, un engagement de modification de la quote-part de la France au Fonds monétaire international conformément à son poids dans l’économie mondiale : «L’économie française est la cinquième économie du monde ; à ce titre, la France est le cinquième contributeur au Fonds monétaire international, par le biais des quotes-parts». Enfin, elle a défendu un amendement «pour porter la capacité de prêt du Fonds européen de stabilité financière à 440 milliards d’euros, tout en lui assurant le maintien de la notation triple A qui paraît indispensable pour emprunter à des conditions favorables». Après cette présentation générale, Christine Lagarde a laissé à François Baroin le soin de détailler les mesures fiscales du projet de loi.

Pour une fois, ce n’est pas la commission des finances ou la commission des lois qui a auditionné Jacques Attali pour évoquer ses rapports sur la libération de la croissance, mais la commission du développement durable. Jacques Attali a pu lancer des messages importants aux députés, notamment sur les liens étroits entre développement durable et croissance. Le Quotidien de Paris résume le compte rendu de cette audition qui sera très instructif pour de nombreux lecteurs.

Le développement durable est un facteur de croissance, ce n’est pas une contrainte : tel est clairement le message formulé par Jacques Attali le 17 mai à l’Assemblée nationale. Le président de la commission pour la libération de la croissance française a été auditionné par les députés membres de la commission du développement durable. Une séance importante, car l'on a trop tendance à opposer croissance et développement durable. Avant d’aborder ce sujet, Jacques Attali a commencé son intervention en évoquant la question sensible de la dette publique : «Les facteurs de la croissance mondiale peuvent sembler extrêmement forts, alors même que celle-ci est fondée sur du sable. Son taux annuel, de 4,5% en moyenne, varie de 1% à 11% d’un État à l’autre, pour une moyenne de 3% dans les pays de l’OCDE, entre lesquels il existe des écarts considérables. La croissance mondiale, qui n’a réellement subi de choc qu’en 2009, se maintient toutefois au prix d’une grande incertitude sur son financement. Dans la plupart des pays, notamment ceux de l’OCDE, elle est soutenue par l’endettement, la gestion de la crise n’ayant été qu’un transfert de la dette privée vers la dette publique». Or, «même les États-Unis atteignent le plafond de la dette publique autorisée, ce qui leur impose de trouver en cinq à six semaines le moyen soit d’élever ce plafond soit de réduire la dépense et/ou d’augmenter les impôts. Des difficultés semblables apparaissent au Japon. Au même moment, le mistigri de la dette grecque va contraindre l’Europe à solliciter plus clairement soit, une fois encore, les contribuables ou le Fonds monétaire international, soit, pour une fois, les banques, soit enfin la Banque centrale européenne. Une telle situation me laisse penser que le grand théoricien de l’économie mondiale actuelle est non pas Keynes, mais Madoff, qui a montré que le meilleur moyen de rembourser une dette est au fond d’en contracter une autre !» Cependant, Jacques Attali s'est montré optimiste dans son intervention, en soulignant que «plusieurs facteurs de croissance cités dans les ouvrages d’économie sont à l’œuvre dans la situation mondiale : croissance démographique, croissance de la migration rurale vers les villes, augmentation du progrès technique et importantes ressources financières. Le PIB mondial est de 70 000 milliards de dollars, pour un patrimoine financier mondial d’environ 400 000 milliards de dollars. Son augmentation due à l’épargne est de 10 000 milliards par an. Les destructions liées aux violences et à la guerre sont très faibles. La richesse du monde est par conséquent considérable. Le transfert de richesse entre l’Occident et les pays d’Asie, qui se monte depuis cinq ans à 10 000 milliards, ne correspond au fond qu’à une année d’épargne mondiale. Cela dit, il ne permet à l’Occident ni de rembourser ses dettes ni de résoudre ses difficultés. En d’autres termes, le potentiel de croissance est très fort, mais l’emploi et la croissance sont financés par la dette de l’Occident». Le message est clair et il doit absolument être entendu par les députés, qui ne sont pas toujours conscients de cette situation.